- Darowizna dla dziecka liczy się do zachowku zawsze, choćby minęło 30 lat. Termin 10 lat dotyczy tylko osób, które nie dziedziczą.
- Darowizna ze służebnością mieszkania nadal jest darowizną i nie chroni przed zachowkiem.
- Dożywocie zamyka drogę do zachowku tylko wtedy, gdy umowa jest naprawdę wykonywana. Kosztuje 2% podatku: przy mieszkaniu za 600 000 zł to 12 000 zł.
- Od 5 listopada 2026 testament u notariusza kosztuje do 200 zł netto zamiast 50 zł. Taksa za darowiznę mieszkania się nie zmienia.
- Darowizna mieszkania za 600 000 zł kosztuje u notariusza najwyżej ok. 4800 zł, dożywocie ok. 17 000 zł razem z podatkiem.
- Mieszkanie z darowizny sprzedane przed upływem 5 lat od końca roku darowizny to 19% podatku od prawie całej ceny. Po spadku często podatku nie ma.
Cały odcinek na kanale Złoty Senior. Premiera 3 listopada 2026 o 10:00.
Historia pani Haliny
Pani Halina przepisała mieszkanie córce. Darowizna u notariusza, wszystko zgodnie z prawem. Córka opiekowała się nią przez osiem lat. Syn nie odzywał się od piętnastu.
Trzy miesiące po pogrzebie syn zażądał od siostry 150 000 zł. I miał do tego prawo.
Mieszkanie warte 600 000 zł. To przykład, kwoty są umowne, ale mechanizm jest dokładnie taki.
Gdyby zamiast darowizny pani Halina podpisała z córką umowę o dożywocie, syn nie miałby z czego żądać zachowku. Córka zapłaciłaby u notariusza 12 000 zł podatku, zamiast oddać bratu 150 000 zł. Ale dożywocie ma haczyki, przez które rodziny przegrywają w sądzie. Opisuję je niżej, razem z pięcioma pułapkami, o których przy podpisywaniu prawie nikt nie myśli.
Trzy drogi: testament, darowizna, dożywocie
Wyglądają podobnie, bo każda kończy się u notariusza. Skutki mają zupełnie inne.
Testament. Mieszkanie jest Twoje do końca życia. Możesz je sprzedać, wynająć, zmienić zdanie. Dziecko dostaje je dopiero po Twojej śmierci. Rodzeństwo może żądać zachowku.
Darowizna. Własność przechodzi na dziecko od razu, w dniu podpisania. Podatku w najbliższej rodzinie nie ma. Ale rodzeństwo nadal może żądać zachowku.
Dożywocie. Własność też przechodzi od razu, ale w zamian za opiekę do końca życia. Zachowku z tego mieszkania nie ma. Za to jest podatek, 2% wartości.
| Porównanie | Testament | Darowizna | Dożywocie |
|---|---|---|---|
| Kiedy dziecko jest właścicielem | po Twojej śmierci | od razu, w dniu podpisania | od razu, w zamian za opiekę do końca życia |
| Czy możesz się wycofać | tak, w każdej chwili | tylko przy rażącej niewdzięczności, w ciągu roku | sąd może zamienić opiekę na rentę, wyjątkowo rozwiązać umowę |
| Zachowek dla rodzeństwa | TAK | TAK, bez względu na to, ile lat minęło | NIE, gdy umowa jest naprawdę wykonywana |
| Podatek w najbliższej rodzinie | 0 zł, gdy spadek zgłosisz na SD-Z2 w 6 miesięcy | 0 zł, zgłasza notariusz | 2% wartości, czyli 12 000 zł |
| Notariusz, najwyżej | 200 zł + VAT od 5.11.2026; napisany własną ręką 0 zł | ok. 4800 zł, z połową stawki ok. 2900 zł | ok. 17 000 zł, w tym 12 000 zł podatku |
Czy mieszkanie jest w całości Twoje? Jeśli mąż zmarł, a sprawy spadkowej nie było, najpierw trzeba ją przeprowadzić. Przykład: mieszkanie było wspólne, mąż nie zostawił testamentu, dzieci jest dwoje.
- połowa mieszkania jest Twoja z majątku wspólnego,
- połowa męża weszła do spadku i dzielicie ją po równo: Ty i dwoje dzieci,
- każde dziecko ma więc już dziś 1/6 mieszkania, a do Ciebie należą 2/3.
Dopiero po sprawie spadkowej wiadomo, co możesz przepisać.
Druk SD-Z2: kiedy go składasz?
Przy darowiźnie mieszkania u notariusza druku SD-Z2 nie składasz, bo darowiznę zgłasza notariusz. Druk SD-Z2 i termin sześciu miesięcy dotyczą darowizn bez notariusza, na przykład pieniędzy przelanych wnukowi, oraz spadku. Wtedy trzeba pilnować terminu, bo inaczej przepada zwolnienie z podatku.
| Sytuacja | Czy składasz SD-Z2? |
|---|---|
| darowizna mieszkania u notariusza | NIE, zgłasza notariusz |
| pieniądze dla dziecka lub wnuka | TAK, w 6 miesięcy, a pieniądze tylko przelewem na konto |
| spadek po rodzicach | TAK, w 6 miesięcy od uprawomocnienia postanowienia sądu albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia |
Nowy cennik notariuszy od 5 listopada 2026
Od czwartku 5 listopada 2026 notariusze mają nowy cennik, pierwszy raz od ponad 20 lat. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 13 października 2026 ogłoszono w Dzienniku Ustaw 21 października (Dz.U. 2026 poz. 1370). Stare stawki obowiązują do 4 listopada włącznie.
| Czynność | Do 4.11.2026 | Od 5.11.2026 |
|---|---|---|
| testament | 50 zł | 200 zł |
| testament z wydziedziczeniem | 150 zł | 300 zł |
| wypis aktu, za stronę | 6 zł | 12 zł, od 11. strony 10 zł, od 21. strony 8 zł |
| darowizna lub dożywocie mieszkania wartego do 2 mln zł | bez zmian | |
Od 5 listopada wniosek do księgi wieczystej, który pisze notariusz, kosztuje najwyżej 300 zł. Za czynność poza kancelarią, na przykład w domu albo w szpitalu, notariusz może doliczyć do 100 zł za każdą godzinę, a w nocy i w dni wolne od pracy do 200 zł.
Wszystkie kwoty to stawki maksymalne netto. Do każdej dochodzi VAT 23%.
Testament napisany w całości własną ręką, z datą i podpisem, jest ważny i nadal nic nie kosztuje.
Pułapka 1: zachowek i mit 10 lat
Skąd u pani Haliny 150 000 zł?
| mieszkanie w darowiźnie dla córki | 600 000 zł |
| inny majątek mamy | 0 zł |
| udział syna, gdyby nie było darowizny (dwoje dzieci) | 300 000 zł |
| zachowek: połowa tego udziału | 150 000 zł |
| Córka musi zapłacić bratu | 150 000 zł |
Zachowek to zawsze pieniądze, nigdy kawałek mieszkania. Mieszkanie zostaje u córki, ale córka musi znaleźć 150 000 zł gotówką. A gotówki nie ma, bo cały majątek mamy to było właśnie to mieszkanie. Takie sprawy kończą się kredytem albo sprzedażą.
Komu należy się zachowek i ile?
| dzieci, małżonek, rodzice zmarłego | TAK, jeśli dziedziczyliby z ustawy |
| wnuki | gdy ich rodzic już nie żyje |
| rodzeństwo | NIE |
| ile zwykle | połowa udziału, który ta osoba dostałaby z ustawy |
| niepełnoletni albo trwale niezdolny do pracy | 2/3 udziału |
Art. 991 Kodeksu cywilnego.
Najczęstszy mit w polskich rodzinach
Brzmi tak: przepiszę teraz, a po dziesięciu latach darowizna się przedawni. Ten termin naprawdę jest w kodeksie, w artykule 994. Tylko dotyczy kogoś zupełnie innego.
Po 10 latach darowizna się przedawnia.
Termin 10 lat dotyczy tylko darowizn dla osób, które nie dziedziczą i nie mają prawa do zachowku: sąsiada, fundacji, synowej. Darowizna dla dziecka liczy się do zachowku zawsze, choćby minęło 30 lat.
8 sierpnia 2024 roku Sąd Najwyższy rozstrzygnął sprawę darowizny dla wnuczki (uchwała III CZP 3/24). Wnuczka dostała nieruchomość w 2003 roku, a babcia zmarła w 2016. Mama wnuczki żyła, więc wnuczka nie dziedziczyła. Sąd uznał, że takiej darowizny sprzed ponad 10 lat nie dolicza się do zachowku. Liczy się to, kto dziedziczy w dniu śmierci, a nie to, kto mógłby dziedziczyć kiedyś.
To nie jest porada, jak ominąć dzieci. To informacja, która działa w obie strony. Dobrze ją znać, zanim ktoś w rodzinie zacznie liczyć.
Cztery rzeczy, które warto wiedzieć o zachowku
- Pięć lat na upomnienie się. Termin liczy się od śmierci albo od ogłoszenia testamentu, a nie od darowizny.
- Raty. Od maja 2023 roku sąd może rozłożyć zachowek na raty, łącznie do pięciu lat, a w szczególnych sytuacjach do dziesięciu. W wyjątkowych przypadkach może go nawet obniżyć.
- Prezent, który brat już dostał, zmniejsza jego zachowek. Jeśli kiedyś dostał od mamy na przykład pieniądze na mieszkanie, zalicza się to na jego zachowek.
- Wydziedziczenie tylko z konkretnym powodem. Nie wystarczy napisać: wydziedziczam syna. W testamencie trzeba podać powód z kodeksu, na przykład że syn uporczywie nie dopełnia obowiązków rodzinnych, i opisać, na czym to polega.
Czy pani Halina mogła tego uniknąć?
Tak, na trzy sposoby.
- Wydziedziczenie w testamencie, z konkretnym powodem. Ale piętnaście lat bez kontaktu trzeba potem udowodnić w sądzie, a syn będzie mówił co innego.
- Zrzeczenie się dziedziczenia. To umowa u notariusza, która zamyka też drogę do zachowku. Ale syn musiałby ją podpisać.
- Umowa o dożywocie z córką, która naprawdę się opiekowała. Przez osiem lat.
Jest też droga najprostsza: darowizna dla wszystkich dzieci po równo.
Wniosek z tej części. Jeśli w rodzinie jest zgoda, darowizna jest prosta, tania i zwykle wystarcza. Problem robi się w trzech sytuacjach: kiedy dzieci jest kilkoro, a mieszkanie dostaje jedno; kiedy z którymś dzieckiem nie ma kontaktu; i kiedy mieszkanie to cały majątek, więc nie ma z czego nikogo spłacić.
Czy przy tej umowie moje dziecko będzie narażone na zachowek ze strony rodzeństwa? W jakiej kwocie?
Pułapka 2: służebność to nie dożywocie
Bardzo częsty pomysł brzmi tak: przepiszę mieszkanie córce w darowiźnie, ale wpiszemy mi dożywotnią służebność mieszkania. Będę tu mieszkać do śmierci, więc to jest to samo co dożywocie.
Nie jest. To nadal darowizna i nadal liczy się do zachowku. Służebność mieszkania to prawo do mieszkania w lokalu. Bardzo potrzebne, bo zabezpiecza dach nad głową. Ale samo przekazanie mieszkania pozostaje prezentem. Dożywocie to zupełnie inna umowa: dziecko nie dostaje mieszkania w prezencie, tylko płaci za nie opieką. Dlatego przy zachowku skutek jest inny.
Zasada na całe życie: dział III księgi wieczystej
Bez względu na to, co wybierzesz, to, czego nie ma w dziale III księgi wieczystej, w praktyce Cię nie chroni. Ustna obietnica syna, że mama zostaje w mieszkaniu do śmierci, nic nie jest warta, jeśli syn wpadnie w długi albo sprzeda mieszkanie. Wpis w księdze wiąże każdego kolejnego właściciela.
| Dział księgi | Co w nim jest |
|---|---|
| dział I | adres i opis mieszkania |
| dział II | właściciel |
| dział III | służebność, dożywocie: tu ma być Twoje prawo |
| dział IV | hipoteka |
Księgę sprawdzisz bezpłatnie w internecie, na stronie ekw.ms.gov.pl. Numer księgi jest w akcie notarialnym.
Przez 5 lat od darowizny wierzyciel może ją podważyć w sądzie, tak zwaną skargą pauliańską (art. 527, 528 i 534 Kodeksu cywilnego). Przy darowiźnie nie musi nawet dowodzić, że dziecko wiedziało o długach.
A jeśli dziecko umrze przed Tobą?
O tej sytuacji nikt nie chce myśleć, a zdarza się. Po darowiźnie mieszkanie jest własnością dziecka i wchodzi do jego spadku.
| dziecko ma męża lub żonę i dzieci | mieszkanie dziedziczą oni |
| dziecko nie ma dzieci | połowę dziedziczy mąż lub żona, resztę rodzice, a czasem rodzeństwo |
| Twoje prawo do mieszkania | chroni je tylko wpis w dziale III |
Jak zostanie zabezpieczone moje prawo do mieszkania? Czy będzie wpisane do działu III księgi wieczystej?
Pułapka 3: dożywocie tylko na papierze
Cofnijmy czas. Pani Halina zamiast darowizny podpisuje z córką umowę o dożywocie. Co dokładnie córka obiecuje? Kodeks cywilny mówi to bardzo konkretnie, w artykule 908. Nabywca mieszkania ma:
- przyjąć seniora jako domownika,
- dostarczać mu wyżywienia, ubrania i mieszkania,
- zapewnić światło i opał, czyli w praktyce rachunki,
- zapewnić pomoc i pielęgnowanie w chorobie,
- sprawić własnym kosztem pogrzeb.
To realne zobowiązanie na lata, a nie formalność. W umowie można ten zakres zmienić. Na przykład zapisać, że mama mieszka sama i sama prowadzi dom, a córka płaci rachunki i zapewnia opiekę w chorobie. Im dokładniej, tym lepiej.
Dlaczego dożywocie nie wchodzi do zachowku? Bo w oczach prawa córka nie dostała prezentu. Zapłaciła za mieszkanie opieką. A zachowek liczy się od prezentów, nie od umów, w których obie strony coś dają.
Haczyk nr 1: umowa pozorna
Dożywocie nie jest sztuczką na zachowek. Jeśli podpiszesz je tylko po to, żeby zamknąć drogę drugiemu dziecku, a w życiu nic się nie zmieni, bo senior dalej sam płaci rachunki, sam się utrzymuje i nikt się nim nie zajmuje, rodzeństwo może pójść do sądu. I próbować wykazać, że umowa była pozorna: że pod nazwą dożywocia ukryto zwykłą darowiznę (art. 83 Kodeksu cywilnego).
Jeśli sąd tak uzna, mieszkanie wraca do rachunku zachowku. Wszystko wraca do punktu wyjścia, tylko z procesem w rodzinie.
Gdy dziecko zawiedzie: co może senior?
Druga strona medalu chroni seniora. Jeśli dziecko nie wywiązuje się z dożywocia, senior nie jest bezbronny. To mocniejsze narzędzie niż przy darowiźnie.
| przy darowiźnie | odwołanie tylko z powodu rażącej niewdzięczności, w ciągu roku od dowiedzenia się o niej, i bardzo trudno to udowodnić |
| przy dożywociu | gdy nie da się żyć obok siebie, sąd może zamienić opiekę na rentę, czyli konkretną kwotę co miesiąc |
| w wyjątkowych wypadkach | sąd może rozwiązać umowę o dożywocie |
Art. 898, 899 i 913 Kodeksu cywilnego.
Haczyk nr 2: dziecko w małżeństwie
Mieszkanie z darowizny wchodzi do majątku osobistego dziecka, chyba że w umowie zapiszesz inaczej (art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Mieszkanie z dożywocia co do zasady wchodzi do majątku wspólnego z mężem albo żoną, bo to nie darowizna ani spadek, tylko umowa odpłatna. Tak orzekł Sąd Najwyższy w sprawie II CSKP 761/22. Przy rozwodzie dzieli się je jak każdy wspólny majątek. Inaczej jest, gdy małżonkowie mają rozdzielność majątkową.
Koszt: 2% podatku
To jest minus dożywocia. Nie ma tu zwolnienia dla rodziny. Dożywocie to umowa odpłatna, więc płaci się podatek od czynności cywilnoprawnych: 2% wartości rynkowej mieszkania. Płaci dziecko, w dniu podpisania, u notariusza. Przy mieszkaniu za 600 000 zł to 12 000 zł.
Dlatego to rachunek do zrobienia na spokojnie: 12 000 zł dziś kontra możliwe 150 000 zł zachowku za kilkanaście lat. W zgodnej rodzinie wychodzi inaczej niż w skłóconej.
W marcu 2026 roku Ministerstwo Rodziny przedstawiło projekt zmian w opłatach za dom pomocy społecznej (projekt UD315). Dziś, jeśli senior nie ma z czego zapłacić za DPS, dopłaca małżonek, potem dzieci, a na końcu gmina. Według projektu zaraz po samym seniorze płaciłby ten, kto w ciągu ostatnich 10 lat dostał od niego nieruchomość w darowiźnie albo w zamian za dożywocie.
Stan na koniec października 2026: to projekt. Nie obowiązuje i może się jeszcze zmienić. Ale jeśli przepisujesz mieszkanie dziś, warto o nim wiedzieć.
Co w naszej sytuacji jest lepsze: darowizna czy dożywocie? Proszę o koszty obu wariantów na kartce.
Pułapka 4: ile naprawdę kosztuje notariusz
Wiele osób odkłada wizytę u notariusza latami w przekonaniu, że to kosztuje majątek. Policzmy. Za samą darowiznę mieszkania wartego 600 000 zł notariusz może wziąć najwyżej 3170 zł plus VAT.
Mieszkanie warte od 60 000 do 1 000 000 zł: 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł, do tego VAT 23%. Przykład dla 600 000 zł: 1010 zł + 2160 zł = 3170 zł plus VAT.
Cały rachunek za darowiznę mieszkania za 600 000 zł, od 5.11.2026
| taksa notarialna | 3170 zł |
| wniosek do księgi wieczystej | 300 zł |
| wypisy: 3 komplety po 8 stron, po 12 zł za stronę | 288 zł |
| VAT 23% od trzech pozycji wyżej | 864 zł |
| opłata sądowa za wpis nowego właściciela | 200 zł |
| podatek od darowizny w najbliższej rodzinie | 0 zł |
| Razem najwyżej | ok. 4800 zł |
Dożywocie: te same pozycje, plus 150 zł opłaty sądowej za wpis prawa dożywocia i 12 000 zł podatku. Razem około 17 000 zł. Przy dożywociu głównym kosztem nie jest więc notariusz: ponad dwie trzecie rachunku to podatek.
Jak zapłacić mniej
W samej nazwie rozporządzenia jest słowo, o którym mało kto pamięta: to są stawki maksymalne. Notariusz nie może wziąć więcej, ale może wziąć mniej.
- Zadzwoń do dwóch albo trzech kancelarii i zapytaj wprost: ile u Państwa kosztuje darowizna mieszkania wartego tyle a tyle, w najbliższej rodzinie? Jedno popołudnie przy telefonie potrafi zmienić rachunek o kilkaset złotych.
- Zapytaj o połowę stawki. Rozporządzenie przewiduje połowę taksy przy darowiźnie mieszkania w najbliższej rodzinie, jeśli dziecko spełnia warunki tak zwanej ulgi mieszkaniowej z ustawy o podatku od spadków i darowizn. Te warunki są dość ścisłe, między innymi dziecko nie może mieć innego mieszkania. Nie obiecuję, że ta zniżka Ci się należy. Zapytaj o nią wprost, bo sama się nie policzy. Z połową stawki darowizna wychodzi około 2900 zł.
Co zabrać na pierwszą wizytę
- dowody osobiste obu stron,
- numer księgi wieczystej,
- dokument własności: akt notarialny, umowę albo postanowienie o spadku,
- przy mieszkaniu spółdzielczym zaświadczenie ze spółdzielni,
- kartkę z pięcioma pytaniami z tego artykułu.
Notariusz może przyjechać do domu. Od 5 listopada doliczy za to najwyżej 100 zł za godzinę, a w nocy i w dni wolne 200 zł, plus VAT.
Ile wyniesie cały rachunek, z wypisami i opłatami? Czy można zastosować połowę stawki?
Pułapka 5: podatek, gdy dziecko sprzeda
Ta pułapka nie uderza w Ciebie, tylko w dziecko. I potrafi kosztować ponad 100 000 zł.
Syn dostaje mieszkanie w darowiźnie w listopadzie 2026 roku. Dwa lata później dostaje pracę w innym mieście i chce je sprzedać za 600 000 zł. Ile zapłaci podatku?
| cena sprzedaży | 600 000 zł |
| koszt nabycia przy darowiźnie | 0 zł |
| remont z fakturami | 40 000 zł |
| dochód | 560 000 zł |
| podatek | 19% |
| Do zapłaty z PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku | 106 400 zł |
Zasada jest taka. Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem pięciu lat, płacisz 19% podatku od dochodu, czyli od ceny sprzedaży pomniejszonej o koszty. Przy mieszkaniu kupionym kosztem jest cena zakupu. Przy mieszkaniu z darowizny dziecko nic nie zapłaciło, więc podatek liczy się prawie od całej ceny. Odliczyć można tylko udokumentowane wydatki, na przykład remont z fakturami. Przykład jest umowny.
Pięć lat liczy się od końca roku, nie od dnia darowizny
| Data darowizny | Sprzedaż bez podatku |
|---|---|
| listopad 2026 | od 1.01.2032 |
| 30 grudnia 2026 | od 1.01.2032 |
| 4 stycznia 2027 | od 1.01.2033 |
Darowiznę podpisaną 30 grudnia i darowiznę podpisaną 4 stycznia dzieli tylko kilka dni. A sprzedaż bez podatku przesuwa się o cały rok. Ma to znaczenie właśnie teraz, pod koniec roku.
Ratunek: ulga mieszkaniowa
Jeśli dziecko wyda pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat, licząc od końca roku sprzedaży, podatku nie ma albo jest proporcjonalnie mniejszy. Własne cele to na przykład:
- zakup innego mieszkania albo domu,
- budowa albo remont własnego lokalu,
- spłata kredytu na mieszkanie zaciągniętego przed sprzedażą.
Ulgę wykazuje się w PIT-39. Ratuje większość rodzin, ale trzeba ją zaplanować, zanim się sprzeda, a nie po.
Smaczek: przy spadku bywa taniej
Przy spadku te pięć lat liczy się inaczej. Od 2019 roku liczy się je od końca roku, w którym mieszkanie nabył rodzic, a nie dziecko (art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Jeśli mama kupiła mieszkanie w 1998 roku, po spadku dziecko może je sprzedać od razu i nie zapłaci ani złotówki podatku dochodowego. Gdyby ta sama mama dała mu to samo mieszkanie w darowiźnie, zegar ruszyłby od nowa.
Spadek w najbliższej rodzinie trzeba zgłosić w urzędzie skarbowym na druku SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od uprawomocnienia postanowienia sądu albo od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Spóźnienie kosztuje: przy spadku wartym 300 000 zł na jedno dziecko podatek wynosi 17 762 zł.
Darowizna zawsze wychodzi taniej niż spadek.
Nie, jeśli dziecko chce sprzedać mieszkanie. Przy spadku 5 lat liczy się od zakupu przez rodzica.
Nie mówię, że testament jest zawsze lepszy. Mówię, że trzeba to położyć na stole przed decyzją, obok zachowku i kosztów. Bywa tak, że rodzina wydaje kilka tysięcy na darowiznę, żeby mieć sprawę z głowy, a kilka lat później dziecko płaci podatek liczony w dziesiątkach tysięcy.
Jeśli to Ty masz dostać mieszkanie od rodziców i wiesz, że będziesz chcieć je sprzedać, powiedz im o tym przed wizytą u notariusza. To jedna rozmowa, która może oszczędzić ponad 100 000 zł.
Od kiedy moje dziecko będzie mogło sprzedać to mieszkanie bez podatku dochodowego?
5 pytań do notariusza
Zbierzmy wszystko w pięć pytań. Wydrukuj je w dwóch kopiach: jedną dla siebie, drugą dla dziecka.
- ZachowekCzy przy tej umowie moje dziecko będzie narażone na zachowek ze strony rodzeństwa? W jakiej kwocie?
- SłużebnośćJak zostanie zabezpieczone moje prawo do mieszkania? Czy będzie wpisane do działu III księgi wieczystej?
- DożywocieCo w naszej sytuacji jest lepsze: darowizna czy dożywocie? Proszę o koszty obu wariantów na kartce.
- NotariuszIle wyniesie cały rachunek, z wypisami i opłatami? Czy można zastosować połowę stawki?
- PodatekOd kiedy moje dziecko będzie mogło sprzedać to mieszkanie bez podatku dochodowego?
Nie podpisuj na pierwszej wizycie. Weź projekt aktu do domu, przeczytaj go na spokojnie z kimś zaufanym i wróć za tydzień. Notariusz się nie obrazi. To normalne.
Przy mieszkaniu wartym kilkaset tysięcy jedna płatna porada u notariusza albo radcy prawnego, za kwotę ustaloną z góry, to najtańszy wydatek w całej sprawie.
Rozmowa w rodzinie
Najwięcej zła w rodzinach robi nie decyzja, tylko cisza. Mieszkanie przepisane po cichu jednemu dziecku, żeby drugie się nie dowiedziało, to gotowy przepis na proces między rodzeństwem.
Dlatego rada jest prosta. Zbierz wszystkie dzieci przy jednym stole i powiedz, co zamierzasz zrobić i dlaczego. Nie pytaj o zgodę, bo to Twój majątek i Twoja decyzja. Powiedz. I jeśli któreś dziecko dostaje mieszkanie, bo opiekowało się Tobą przez osiem lat, niech to padnie głośno, przy wszystkich.
Dziecko, które usłyszy powód, zwykle się z nim pogodzi. Dziecko, które dowie się wszystkiego po pogrzebie, z pisma od prawnika, często idzie do sądu.
Zdanie na początek rozmowy„Chcę Wam powiedzieć, co postanowiłam z mieszkaniem, żebyście nie dowiedzieli się tego wtedy, kiedy nie będę mogła już nic wyjaśnić.”
Pytania i odpowiedzi
Czy darowizna dla dziecka przedawnia się po 10 latach?
Nie. Termin 10 lat z art. 994 Kodeksu cywilnego dotyczy tylko darowizn dla osób, które nie dziedziczą i nie mają prawa do zachowku, na przykład sąsiada albo synowej. Darowizna dla dziecka liczy się do zachowku zawsze, bez względu na to, ile lat minęło.
Czy darowizna ze służebnością mieszkania chroni przed zachowkiem?
Nie. Służebność daje prawo do mieszkania w lokalu, ale samo przekazanie mieszkania pozostaje darowizną i liczy się do zachowku. Przed zachowkiem chroni umowa o dożywocie, jeśli jest naprawdę wykonywana.
Ile kosztuje darowizna mieszkania u notariusza?
Przy mieszkaniu wartym 600 000 zł taksa maksymalna wynosi 3170 zł netto. Z wnioskiem do księgi wieczystej, wypisami, VAT i opłatą sądową cały rachunek to najwyżej ok. 4800 zł. Notariusz może wziąć mniej, a gdy dziecko spełnia warunki ulgi mieszkaniowej, taksa może wynieść połowę stawki.
Ile kosztuje testament u notariusza od 5 listopada 2026?
Najwyżej 200 zł netto, czyli 246 zł z VAT. Testament z wydziedziczeniem kosztuje do 300 zł netto. Testament napisany w całości własną ręką, z datą i podpisem, jest ważny i nic nie kosztuje.
Czy przy umowie o dożywocie płaci się podatek?
Tak. Dożywocie to umowa odpłatna, więc dziecko płaci podatek od czynności cywilnoprawnych: 2% wartości rynkowej mieszkania, bez zwolnienia dla rodziny. Przy mieszkaniu za 600 000 zł to 12 000 zł, pobierane przez notariusza w dniu podpisania.
Kiedy dziecko może sprzedać mieszkanie z darowizny bez podatku?
Po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym podpisano darowiznę. Darowizna z listopada 2026 roku oznacza sprzedaż bez podatku od 1 stycznia 2032. Wcześniej podatek wynosi 19% dochodu, chyba że dziecko skorzysta z ulgi mieszkaniowej.
Czy przy darowiźnie mieszkania trzeba składać druk SD-Z2?
Nie. Darowiznę mieszkania zawartą u notariusza zgłasza notariusz. Druk SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy składa się przy darowiznach bez notariusza, na przykład pieniędzy przelanych na konto, oraz przy spadku.
Źródła
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 13 października 2026 zmieniające rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, Dz.U. 2026 poz. 1370 (nowe stawki od 5.11.2026).
- Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566 (skala § 3, połowa stawki).
- Kodeks cywilny: art. 83 (pozorność), 527, 528 i 534 (skarga pauliańska), 898 i 899 (odwołanie darowizny), 908 i 913 (dożywocie), 949 (testament własnoręczny), 991, 994, 996, 997¹ i 1007 (zachowek), 1008 i 1009 (wydziedziczenie), 1048 (zrzeczenie się dziedziczenia).
- Kodeks rodzinny i opiekuńczy, art. 33 pkt 2 (majątek osobisty małżonka).
- Uchwała Sądu Najwyższego z 8 sierpnia 2024, III CZP 3/24 (darowizna dla wnuczki sprzed ponad 10 lat).
- Wyrok Sądu Najwyższego II CSKP 761/22, omówienie: Rzeczpospolita (mieszkanie z dożywocia w majątku wspólnym).
- Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (2% od umowy dożywocia).
- Ustawa o podatku od spadków i darowizn (zwolnienie dla najbliższej rodziny i druk SD-Z2).
- Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych: art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5 (termin 5 lat), art. 21 ust. 1 pkt 131 (ulga mieszkaniowa).
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (opłaty za wpisy w księdze wieczystej).
- Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej: projekt ustawy o zmianie ustawy o pomocy społecznej (UD315).
- Ministerstwo Sprawiedliwości: Elektroniczne Księgi Wieczyste.
Materiał informacyjny według stanu prawnego na 2 listopada 2026. Kwoty w przykładach są umowne, a stawki notarialne to stawki maksymalne netto, do których dochodzi VAT 23%. Nie jestem prawnikiem ani notariuszem. To nie jest porada prawna ani podatkowa.